开发商呐喊没有利润？建设楼盘的费用没有想象中低
来源：开云平台登录入口 发布时间：2023-10-27 21:18:18
2021年的开发商陷入到了挣钱焦虑期，曾经风光无限的开发商，现在利润见底增长见顶到底发生了什么事情。
目前开发商的利润进一步的被压榨，开发商的房子价格并不是想卖多高就能卖多高，根据2021年。杭州土地拍卖会上，江滨集团董事长戚金兴在投资者论坛上对投入资产的人提出“江滨集团在杭州集中土拍中拿下的5块地块利润有多少个点”
董事长回复在团队精干，高效的公司管理，融资能力较强，融资成本较低，品牌效应大等多方面的优势，开发商能干出1%~2%的净利润。
说到这里大家都并不相信，其实董事长能说出这一句话主要是体现于现在，土拍市场都是属于高价拍地，而且都被限制了房屋销售的价格所出来的净利润。
根据不同的城市所销售的价格，都是有着一个最简单粗暴的公式，准确率基本上能够达到80%以上。
一二线；三线；四五线，根据楼盘的品质分为高中，低三个类型，价格肯定是有相对应的波动，但是这样的价格几乎都是在楼面价的基础上进行加减。
8000元每平米的地面价，以目前的小区容积率一般为3.0计算，楼面价为2666元，2021年绝大多数都是属于四线城市的楼面价，销售价格2666×4=10664元每平米。
图纸设计费：图纸设计费是根据。高层住宅为设计的为25元每平米，大开发商很多户型都一样的，仅仅是地块不一样重新布局，所以费用可以下降到10元每平米。
外墙以及三通：三通包括通水、通电、通路，以及再加上围墙的费用为20元每平米。
建安成本：近两年沙石出现了涨价，近期钢筋也出现了短暂而且长得比较夸张，已达到了历史最高峰6600元每吨，建筑成本也出现了直线式上升，根据高层建筑的标准，基本上费用在1700元至1800元每平米。
基本装饰：房屋外墙建成的不可能是毛坯的，必须的，是要贴瓷砖或者是喷涂外墙材料，根据不同小区的品质费用波幅比较大，目前使用比较多的都是80~100元左右，每平米的较为常见。
外墙保温材料：外墙保温材料现在已经是成为了建筑小区，必不可少的一项工程，费用为80元每平米。
门窗：小区在开发的过程中，无论是装修好还是毛坯都要安装好门窗的，最基本都要达到80元每平米。
电梯费用：目前小区都是以高层住宅为标准，要大品牌的电梯，一般费用都要达到60元每平米。
消防安装：高层住宅的消防必须要做到位，绝大部分小区已经安装了智能检测系统，这些费用是比想象中都要贵200元每平米。
开发商都是外包给第三方建筑公司的，一般2300元的建筑成本，第三方建筑企业能获得15%~20%的利润，也就是建安成本最低。费用在1850元左右。
水电燃气：这三项是生活必不可少的，基本上铺设到房子里面需要180元每平米。
小区道路铺设：整个小区建设好之后，还要铺设花园道路，这些费用通常要30元每平米。
小区园林绿化：整个小区的园林绿化费用要看小区种植的树木是否高端，30元每平米肯定是跑不掉的。
税费：楼盘在开发的过程中，涉及到的税费真的是比较多的，出售的收益5%的营收税，城市维护建设和教育附加城市、镇、乡费用分别为7%、5%、1%.
还有土地增值税，城镇土地使用税，印花税，契税等等，很多费用包含在一起，哪个城市的等级不一样最终税费也会差别很大。
四五线城市在税费这方面基本上占到销售总额的18%左右，每平米交税高达2000元。
融资费：融资费是指土地税费之后最大的一笔费用的支出，根据全国统计出来的数据，一般融资的费用占到整个楼盘销售金额的10%左右徘徊，也就是每平米需要融资的费用到达1000元。
还有很多杂七杂八的费用，例如市政设施建设工程、广告费等一些杂七杂八的费用没有列算出来，基本上占到也需要接近400元每平米。
土地的价格越低，开发商的利润空间就越高，一二线城市开发商获取的利润空间在10%，利润空间在15%，四五线%。
根据开发商刚刚所计算的利润点来进行盘点计算8654÷（1-20%）=10817元。
目前四五线城市并没再次出现房屋限价的情况，所以开发商在整体的房屋价格定价的空间能够达到20%，甚至是可以把利润空间定价在25%，价格可以定在11,500元每平米，依据市场的波动来进行改变。
在近期我们正真看到四五线城市开发商都出现了大幅度的降价打折支持开发商，早期就已经把较大的利润空间考虑在内，由于当地城市没有限制价格备案价，当然可以再一次进行选择往上报，现在市场不好了又需要回笼资金，于是就出现了打折销售的迹象，开发商依旧有利润空间可图，只不过利润空间进一步的被压缩而已。
根据亿翰智库。多个方面数据显示2018年至2020年间50家典型房地产，平均利润为14.5%，13.98%，11.6%，2021年这个利润直接跌到了10%以内，至于多少要等年底开发商公布年报的时候就不难得知利润点有多少了。
2019年初的时候，我们县城楼面价已经拍出了3500元每平米，现在2021年楼盘已经建好开始销售了，房屋的价格为13,800元每平米，根据楼层的不同，最终销售的价格也有不同，也就说明了刚刚所说的数字还是比较接近，现在市面上所销售的价位，开发商利润肯定是在20%左右的备案价毕竟小城市没有限制这方面的问题。
开发商是盈利20%，实际上净利润空间应该就在8%左右的数字徘徊，至于销售的价格现在难搞，不少的开发商都是走着降价走量的模式来快速回笼资金。
刚刚所述仅仅是目前常见小区容积率3.0的情况所销售的价格假设容积率2.5，销售的价格肯定是还会继续地上升。返回搜狐，查看更加多
